随着对美国经济衰退的担忧加剧，很多潜在的购房者都希望美国房价能降温，尽管目前的按揭贷款利率达到了十多年来的最高水平，至今的美国房价仍然还在涨
经济低迷真的能让房价稳定下来吗？
随着对美国经济衰退的担忧加剧，很多潜在的购房者都希望美国房价能降温。
尽管目前的按揭贷款利率达到了十多年来的最高水平，但年内至今的美国房价仍然还在涨。
很多人认为，经济衰退会减缓住房需求而导致房价下跌，但其他人却并不这么认为。
房地产市场对紧缩货币政策的顽强抵制持续令经济学家感到意外，实际上即使按揭贷款利率接近几十年来的最高水平，美国房价大概率会持续飙升。随着美联储即将进一步加息(有部分人担心加息可能会引发更严重的经济下滑)，很多分析师心中的问题仍然是：美国经济衰退将如何影响房地产市场？
随着一些人预计，为了应对潜在的经济衰退，美国房价可能会有所回落，很多金融服务商比较关心房地产市场的走势。英国《金融时报》最近的一项调查发现，近68%的经济学家预计明年某个时候会出现经济衰退，这或许会真的出现吧。通胀水平持续侵蚀消费者的购买力，美国的生产活动仍然受到俄乌战争引发的供应链中断的影响，即将到来的加息只会进一步减少美国国内的总需求。而arkk基金经理木头姐（cathie Wood）甚至直接声称美国经济已陷入衰退。
尽管美国金融市场的状况不容乐观，但年内至今美国的房价却只涨不跌。2022年第一季度，美国的房价同比上涨了15%以上。尽管30年期固定按揭贷款利率已接近6%（较年初上涨了2%以上），为2008年以来的最高水平，但今年4月美国的房价中位数达到创纪录的40.7万美元。
由于住房需求和供应关系不平衡，住房价格在很大程度上保持了上涨趋势。很明显的一点是美国的住房建设速度还不够快，无法满足潜在购房者的需求。从这个方面来看，经济衰退给房地产市场的未来打上了一个大问号。
经济衰退将如何影响美国房地产市场？
美国目前的待售房屋供应量约为两个月（按以往销售速度看，现存房屋库存量仅够销售两个月），低于六个月的历史平均水平。新冠疫情的暴发严重减缓了住房建设的速度，而住房建设规模在2008年次贷危机后就受到了限制。另一方面，很多经济学家认为，隔离期间的利率即使为最低水平，住房需求也被被压抑了。所以即使现在利率回升了，很多潜在的购房者仍对投资房产感兴趣，这刺激了房价的上涨。
如果经济衰退来袭，我们可以预期美国的房地产市场将加速调整。尽管住房供应有限，但如果没人想买，价格仍会下跌，或者至少房价的上涨速度会放缓。经济衰退将给按揭贷款利率带来上行压力，这将大大减少对住房的需求，根据一般市场逻辑来看，这应该能令房价降温，然而房地产市场将降温到何种程度还有待商榷。一些人预计，面对经济衰退，美国的价格可能会下降，而其他人则预计，房价上涨将放缓，直到住房建设活动回升。
不管怎么说，经济衰退仍然不会创造一个买方市场，经济衰退意味着按揭贷款利率高、商品成本上升和工资流动性下降。虽然房价可能会有所下降，但在经济衰退期间买房仍然是弊大于利。
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编译：采财君
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