第二，政策调控的方向绝对不是为了“保大、弃小”，而是要保持整体性稳定；第三，从楼市现阶段乃至长期发展来看，房价大幅上涨的支撑确实不复存在
房子作为衣食住行中的最大一笔消费，对于家庭来说太过重要。有了房子不仅有了落脚的地方，更重要的是，房子背后所附带的教育、医疗、就业、养老等资源，还关乎每个人能否更好地生活，因此房子成为大家不可或缺的生活必需品。
特别在1998年房改后房子被赋予了金融属性，买房的另一个重要作用是能够抵抗通货膨胀。比如在这个过程中，我国住房均价从房改之前的1845元/㎡，截至到2021年6月末，达到10485元/㎡，整整上涨了5.6倍；一线城市的房价甚至上涨了20、30倍，局部楼盘销售价突破30万元/㎡。而且这20多年间，房价就没有出现过像样的下跌，其他的任何投资收益都比不过房产投资，同时超发的货币有很大一部分都流入了楼市，如果不买房，手中的钱只会变得不值钱。因此国人有钱就买房的现象非常普遍，房产已经占到了家庭财富的77%以上。
但是进入2021年以后，全国的房价开始出现逆转，较为明显的变化是城市间的房价在不断分化，比如南方的一些热点大城市像深圳、上海、苏州、杭州等地的房价还在上涨，而北方的一些城市像沈阳、石家庄、天津、青岛等地的房价却出现下降，其中一些三四线城市的房价甚至跌成“白菜价”，例如鹤岗、玉门等城市，燕郊的一些楼盘直接腰斩，有些房子甚至只要有人愿意继续还贷，卖家也愿意“白送”。
这就让那些有买房打算的人举棋不定了，如果2021年买房，5年后的房子是赚钱还是亏钱呢？对此有懂行的人就给出靠谱的答案，认为今年买房5年后既不会赚太多的钱，也不会亏得一塌糊涂；各地的房价虽然会继续扩大分化态势，但会以稳定的幅度涨跌互现，不会大涨大跌，原因如下：
第一，人口流动的趋势5年后乃至长期都不会发生太大的变化。
有一种观点认为，未来一二线大城市的房价会保持上涨，三四线小城市的房价会出现下跌，原因是大城市的人口是持续流入的，小城市的人口是持续流出的。
从人口流动趋势上看，这种观点的确没错，但是忽视了一点，其实三四线城市的人口也是有补充的，至少在5年内是这样。
一是三四线城市虽然停止了棚改，但是迫于结婚、入学等刚性需求，一些家庭富裕的农民，仍然会选择去城里买房；经济能力稍差一些的农民，则会选择距离老家农村较近的城市郊区买房。
二是虽然三四线城市的一些年轻人选择到大城市就业、买房，但是很多大城市的房价对于外来人员以及本地的低收入家庭并不友好，导致这部分人不得不折返到三四线城市买房。
三是由于三四线主城区有重点学校、商场、超市、医院等重要生活配套，周边的四五线城市的人口会选择去地级市寻找就业机会，总人口虽然减少，但主城区的人口却在不断增加，房价也就有了稳定上涨的支撑。
那么如此这么一扯平，尽管三四线城市的人口是流出的，但只要不是净流出，人口因素对于房价波动的影响就不会太大；无论是一二线大城市还是三四线小城市，人口总会保持一个均衡流动的态势，房价就不可能因为人口流动“断层”的出现而大起大落。
第二，政策调控的方向绝对不是为了“保大、弃小”，而是要保持整体性稳定。
所谓“保大、弃小”，即保持大城市的房价稳定（上涨），以舍弃三四线城市的房价（下跌）为代价。有一种观点认为，政策会任由三四线城市房价率先下跌，因为人口外流、经济底子薄，而大城市经济发达，社会贡献大，需要重点保护。
其实这种看法也是片面的。城市架构就像一座金字塔，支撑塔顶的是众多三四线城市组成的根基，如果三四线城市的基础崩塌了，一二线城市也不可能独善其身。因为无论从经济、人口、资源等方面，没有了三四线城市源源不断地补充和输入，一二线城市都不可能保持一个持续发展的水平。
反映在房价方面，三四线城市的房价假如腰斩，能够买得起大城市房子的人只会更少；大城市没有外来人口买房，房价下跌只是早晚的事情。
因此大小城市其实是一个有机的整体，房价波动会牵一发而动全身，特别是为数众多的三四线城市，就像是支撑大楼的柱子，拆掉一二根或许影响不大，全部拆除掉整座楼房也就崩坍了。
如此可见，未来虽然不排除一些三四线城市的房价会下跌，但是不会大幅下跌，也不会大面积下跌，只要不是投资性购房，购房者亏得一塌糊涂的情况更不会出现。
第三，从楼市现阶段乃至长期发展来看，房价大幅上涨的支撑确实不复存在。
一是国内的房住需求已经趋于饱和，96%的城镇居民家庭拥有一套住房，40%的家庭拥有二套住房，10.5%的家庭拥有三套以上住房，户均达到1.5套，人均居住面积超过40平，这在世界各国已经处于较高水平，没有真实房住需求去支撑，房价想要大幅上涨根本不可能。
二是即便有少量的刚需、改善需求，但是由于当前全国的平均房价已经破万，而城乡居民的收入增长却很缓慢，不借助杠杠的力量，也很难有人能够买得起现在的高价房。
三是如今的调控越来越严，最大的“杀手锏”就是从融资端切入限制购房者的贷款总量，以及停止对二手房贷款，为防范金融风险，还严控经营贷、消费贷、信用贷违规流入楼市，严查首付款来源等，让很多投资者和不具备买房条件的人被迫退出楼市。
四是为实现居者有其屋的目标，今后还将加快廉租房、共有产权房等保障房入市，这无疑会分流一部分房住需求，房价也不可能再大幅上涨。
再者，房产税很可能会在最近5年内出台，无论税率多少，从第几套房子开始起征，都会加大房子在保有环节的成本，不利于炒房或投资房产，并对现有房价下降造成一定的影响。
第四，楼市分化趋势今后可能会进一步加深，不会回到“全面普涨”的过去。
从最近几年平均房价涨幅来看，连续保持在6%左右的水平。这也就说明，有些城市的房价是在上涨的，而有些城市的房价是在下降的，各城市间的房价涨跌不在同一个区间，房价“全面普涨”的情况已经彻底结束，“有涨有跌”的局面已经形成。而部分上涨的城市，涨幅应该远高于6%，达到10%甚至超过20；下跌的城市，跌幅可能达到6%～10%，或超过30%。
造成房价分化的原因，主要与经济和人口有关。少数有人口流入的一线和热点二线城市房价持续攀升的同时，部分人口流出、经济基本面一般的二线城市和绝大多数的三四线城市却面临较大的去库存压力，这一局面在失去了棚改等利好政策的加持后，房价不可能迎来大幅上涨，同时为防止房价泡沫扩大，房价涨幅还要与GDP增长保持相当，而6%的涨幅相对是比较温和的涨幅了，兼顾了不同城市、不同楼市环境下的市场走向。
总结：由于楼市目前乃至长期都需要一个稳定的市场环境，因此2021年买房，5年后既不会出现大幅增值，也不会出现大幅贬值，多数城市的房价都会与当地的人口增减量及经济发展水平保持基本平衡。能够赚钱的城市不是没有，但仅限于少数一线和热点二线城市，大多数的三四线城市的房价即便有所回调，幅度也不会太大。未来不太可能出现“保大、弃小”的情况，因为全国的房价是一个“唇亡齿寒”的有机整体，至少不会主动打破这种整体性的结构平衡。
而房价“全面普涨”的情况终结后，楼市分化还会进一步加深，6%的平均涨幅达不到投资标准不说，融资渠道又从多方面被封堵，这就警醒投资者需要保持冷静，适时退出市场已经成为当务之急；房价涨跌对刚需购房者虽说影响不大，但是对于那些已经进入下降通道的城市，适当观望也未尝不可。
本文地址：https://www.pizijiang.com/tougao/58600.html
举报投诉邮箱：253000106@qq.com
微信扫一扫 
支付宝扫一扫 
