政策倾斜；康养类项目：谨慎摸索：贷款体量易受限；养老项目：蓝海在前：类形式：社区养老、园区养老、休闲养老并举，养老类项目财务风险小析；结论
主要观点：政策性银行在康养项目进行了珍贵探索。但养老类项目，恐怕才是一片前途无量的蓝海。全文共2200字。
康养一词的含义，并无统论。大致与休闲式旅游、养生、避寒、避暑、养老、康复、亲子都有一些联系。这些业态是丰富的商业实践的产物。对概念进行过于严苛地细究，似无必要。
在阶层日益中产化的中国，康养事业成长空间辽阔。康养事业，往往落棋在乡村，于乡村振兴、村容村貌、农民增收、村民就近就业有正向效应，故而社会意义也很突出。
一、政策倾斜
在贷款领域，银行常会把康养分为乡村旅游（惠农）、养老项目（惠老）来审核。
对于养老与乡村旅游的政策上，银行都有若干扶持。但态度略有区别。养老，特别是社区养老有明显的公益性、福利性。乡村旅游也有一定惠农公益性，但商业性更强。
近年，农发行、国开行与国家部委就养老问题达成一些优惠条件共促养老事业。例如，农发行与发改委、民政部共签过《城企联动普惠养老专项行动》。国家开发银行则与民政部共签了《关于“十四五”期间利用开发性金融支持养老服务体系建设的通知》。这些倾斜性优惠文件精神的主要体现为对相关项目的贷款利率、期限、比例上的优惠。
二、康养类项目：谨慎摸索
粗略对康养类业务进行分析，可以发现：
1.贷款体量易受限
就康养项目来说，项目贷额度一般不会越过两亿元（包括国企类平台企业）。这个体量，与其他类别的基础设施类贷款比，较小。
原因恐怕在于：首先是康养类项目本身回收期长，项目风险不小，不受商业性银行待见。其次，康养类项目一般也不是政策性银行的主打曲目。政策性银行依然很习惯参与政信类的基建项目。在还款来源去预算化的高压政策下，近年受到政策性银行支持力度最大的，依然是水利水务、收费公路、生态修复、城乡一体化硬件建设、医院或教育综合体等等建设项目。
2.做大贷款规模的对策
要想超过两亿，获取更大的贷款力度。项目本身往往需要两类优势。一是要附带有乡村基础设施建设，对村民生活有提升影响。其次，项目本身商业魅力好，资源很出色。例如，有“温泉资源加康养”，“避暑资源加康养”，等等。
较为典型的是，重庆南川获得8亿元贷款，助力当地金山湖片区乡村旅游开发。此体量较大。项目主要特点是居于贫困村，对居住环境、基础设施、生态环境有明显改善，且能带动创业、就业增收致富。
新疆温泉县圣泉景区旅游开发项目在政策性银行也获批贷款4亿。这个项目以资源取胜。温泉县以温泉命名，国内罕见。全县有上百处泉眼，非常适合作为医疗康养。
四川广元黑石坡森林公园也获近3亿元的金融支持。这得益于黑石坡森林的秀美景色和良好区位。项目背靠主城区，有四大主题园区、三大生态公园和三大森林营地作支撑，容易获得银行的青睐。
3.重资产模式的经营风险不易把握
收益是康养类项目的重中之重。自建康养类项目属于重资产运营，回收期长，通常在十五年以上。这与土地一二级开发的回收期比，有天壤之别。如此之长的回收期，也使得银行对项目自有资金比例要求较高。银行对这类项目的态度，是助君之力、严守风险，而不是甘当风投、共涉风险。
为了增加预期收益，策划者通常会将住宿、餐饮、娱乐、会务项目收费都纳入范围，以使项目的收益回报显得可观。由于重资产的原因，这依然很难改观财务类指标的品相。于大部分康养类项目而言，银行对其实质性风险的把控难度不小。
三、养老项目：蓝海在前
中国即将成为老年人口大国，社区养老、休闲养老前景必是大片蔚蓝。
1.近年贷款案例较少，未来空间巨大
可供我们观察的养老类贷款案例并不多。
为何养老项目低于发展预期。经本中心调研，原因恐怕在于，基层政府关注的主要焦点，还是在修路修桥、街区开发等大项目上，社区养老较难进入主官视野。其实，养老系统建设体量并不小，于当期GDP，于民生，于银行，都有共赢的大空间。
据国开行称，其十四五期间（2021-2025年）将投入养老不低于1000亿（五年增量，年化仅为200亿），这与国开行一年动辄上万亿的贷款增量来说，只能算毛毛雨。金融机构对养老事业的预期，或有一定低估。
本中心认为，各级政府对新增负债的态度，近于零容忍，修路修桥，大造街区，除非项目自身收入可观，宜量入为出，切不可寅吃卯粮。而养老事业，符合历史大势，前途确定，各省各县，乡村街道，点多面宽，体量巨大；中国百姓的养老观念，也潜变之中，大有可为空间。社区养老，园区养老，景区休闲养老，都是银行的可为蓝色空间！
2.三类形式：社区养老、园区养老、休闲养老并举
在我们观察的案例中，养老项目以三种形式申请贷款。一种是全域养老。即以当地国有公司为主体， 修建本区、全县境内的养老机构，通常是一社区（或镇）一院，也可以称为社区养老的模式。另一种就是产业园这类比较集中的形式。第三类，近似于康养，也可以被称为休闲养老，多建于景区或森林公园附近，是养老的高端产品。
上海市早已处于人口老龄化阶段。按当地制订的 “9073”养老格局（90%居家养老、7%社区养老、3%专业机构养老），机构养老床位缺口较大。农发行崇明支行向“崇明东滩长者养老服务社区”项目提供了资金支持。此为社区养老的实例。
陕西是养老贷款案例较多的省份，值得兄弟省份关注。其贷款形式以园区集中养老为主。陕西渭南市某公司以园区的形式，获得政策性银行5亿多贷款，用于建设智慧健康养老产业园，建设内容包括养老院、医养中心、康养中心、理疗中心等等。类似的项目还有同省丹凤县获取2亿元贷款，用于支持当地养老公寓项目。
四川凉山 “凤凰城国际康养中心”项目获得了政策性金融资金的支持。此项目向社会提供620个养老床位，体量大，甚至超过三甲医院的床位规模（499床）。显然，这个项目借助了当地独特气候资源（阳光之城），有避寒+养老+康养的三重概念,兼备了商业与公益属性，当然是银行求之不得的好项目。这可以归为休闲养老的案例。
3.养老类项目财务风险小析
本中心认为，养老类项目，即使是重资产养老类项目，其财务风险也是可控的。原因一，养老资产一般由政府国企（或民企业主）自持，经营指标不一定会完美，但养老资产一般居于市镇街道，资产贬值空间小，变现性好，银行风险小。二，养老类项目区位好，与康复、医疗、餐饮、文娱等业务可互动加分，综合收益会比较可观。
四、结论
政策性银行在康养类项目上进行了珍贵探索。但养老类项目，恐怕才是一片前途无量的蓝海。
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