买房的支出，首付，月供（利息 本金），契税，大修基金，交房后的物业费，平米的房子，100万买进，持有五年，净收180万卖出，已经很正常不过了
这个话题起源于和朋友的讨论，他说：“我27000的单价买房，5年涨5000，100平米就是50万，怎么都赚钱”？我给他分析之后他没买.
受限于投资渠道少，股市又经常被套牢，很多人选择了买房赚钱，过去十年，中国各大城市房价普遍上涨（起码3倍），不管是有眼光还是运气好，确认很多人投资住房赚到一大笔钱，就让认产生了一种错觉，买房就能赚钱，让街头巷尾大爷大妈们都来买房，更有甚者举债买房，加大自己的杠杆指望暴富的机会到自己头上！
但是在这十年里买房也有没赚钱的，尤其是那些外地人到重庆炒房的，不管是温州的，上海的，北京的，经常听说外来炒房的跳楼价抛售，同样是买房且房价一样涨，有的人赚钱了，有人亏钱了，为什么？今天来和大家一起探讨下。
我们简单算一笔账：
买房的支出，首付，月供（利息+本金），契税，大修基金，交房后的物业费。
过去买房为什么赚钱？
100平米的房子，100万买进，持有五年，净收180万卖出，这已经很正常不过了
首付30万+月供约27万(贷款70万，月供4500*60月)+契税2万+大修1万，物业费那会也低，五年算下来也就1万元，五年总支出也就60万，五年后贷款余额基本还剩65万左右。
换掉贷款还能剩55万，也就是相当月60万的支出，五年时间赚了55万，如果是存银行利息算高也就是15万左右的利息吧。还有很多人没到5年房价就翻倍卖出去了，赚得更多，这样算过去买房肯定是赚钱的。
那么现在呢？努力赚钱还房贷！
支出的项目没变，但是房价上涨的空间变小了，而且很多地方多了一条“限售”：房产证拿到手2-3年不能交易过户。
我们就以上文提到的为例，27000买进，32000卖出来算。
100平米，总价270万。五年之后320万卖出（为啥用五年？买房到接房拿证2-3年，拿证到可售2年，5年还是保守估计，达到可售条件就销售，实际可能比这个更长，越长越不划算）
首付+契税+大修就是：81万+5.4万+1万=87.4万。
月供：10600*60=63.6万元，（贷款189万，按当前的利息上浮10%，单月基本在10600左右，实际可能比这个高）。
物业费也涨了，基本是五年前的二倍了，我们这里暂且还算1万。
5年后贷款本金还剩余大概175万。
320万-175万-87.4万-63.6万-1万=0。
这五年你首付87.4万（整存整取）+月供物业费64.6万（零存整取）如果存银行，利息也是接近20万了。买个房基本就把这个钱亏掉了。
还要承担的风险就是：
因为限售，这五年内你不能降低收入，因为一旦断供，房子就可能被法拍，损失更大！
如果高杠杆买房就更可怕，未来五年你的房子能不能以这个价格卖出去还是未知数，往往着急卖房价格都卖不起！
同时损失了很多机会成本，如果有更好的投资渠道你根本没办法动用这笔钱。
更何况现在住房空置率越来越高，房价高了之后，刚需能不能买得起高总价的房子还是未知数，在国家的维稳的调控局面下，房价很难再向过去那样大幅上涨，如果每年只涨5%以内，就是后面说的情况，未来炒房不但可能赚不到钱，还套牢你至少5年的消费能力，如果是刚需，那么利息可能就是你的居住成本。
所以个人认为，最后结果就是房价上涨了，你的房子可能不赚钱！
建议未来降杠杆可能是主流，如果确实需要买房，就买一二线城市的好地段的优质物业，三四线城市最多一套自己住，如果炒房还不如把钱存银行踏实！高杠杆炒房的事情千万别干。
更不要跑到其他城市去炒房，你可能根本不熟悉那里的市场，被当地中介忽悠的概率太大，如果真的要买也要找靠谱的人！还有就是异地买房管理成本太大。
对此，大家还有什么更好的看法吗？如果有的话，一定要记得和大家分享哦。
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