复盘：哪里出了问题：是供给的非理性扩张，是高价抢房，是过度使用杠杆；出清：周期性调整何时见底；展望：长期公寓是否还有存在价值
文／杨现领 （空白研究院创始人）
过去的两年，长租公寓可以说是饱受苦难，在一系列所谓的“爆仓”、甲醛超标、出租率下降、疫情冲击等等各种压力之后，以蛋壳事件作为一个标准性事件，长期以来累积的问题集中爆发，业主、租客、供应商在这次事件中付出了巨大代价。那么，经历这次洗牌、调整、出清之后，长租公寓的商业逻辑还存在吗？这个行业的存在还有价值吗？未来又会如何变化呢？
复盘：哪里出了问题？
回首来看，长租公寓的问题主要表现在几个方面：
一是供给的非理性扩张。过去几年，伴随政策刺激和资本进入催生的热潮，一大批开发商、酒店系、中介公司、创业者抑制不住内心的狂野，不可抑制地进入长租公寓，在短期内形成一个“供给突起”供给的突然增加，叠加稳中有降的、相对不足的需求，市场形成阶段性的供给压力，租金、出租率、出租周期等关键指标必然处于恶化状态。特别是一些机构为了规模扩张，拿房的价格、速度和规模超出自身承受的水平，现金流会出现压力。
二是高价抢房。在规模—估值—融资—扩张的逻辑下，不少长租机构陷入规模扩张的恶性循环，甚至不惜成本高价抢房。在包租模式下，过高的拿房价格不仅仅会影响当期的成本，在业主租金刚性支付的情况下，还会在未来几年的整个合约期限里产生持续的成本压力，导致资产质量的持续下降。
三是过度使用杠杆。在租金分期等融资手段的支持下，非理性扩张的速度明显加快，在没有风险隔离机制下，几乎处于“裸奔”状态，一旦出现出租率下降等市场周期风险，潜在风险便暴露无遗。
四是疫情冲击和市场下行。整个长租行业规模扩张最快的时期是2018年前后，这个时期恰好是租金比较高的时候，但是从2018年之后，市场租金水平事实上处于下降趋势，有的城市下降幅度超过15%，一方面是刚性支付的拿房租金，一方面是下滑的出房租金，租金差明显下降。
出清：周期性调整何时见底？
预计未来半年左右的时间，市场仍将消化过往几年所形成的供给压力，同时需求端的恢复也需要一段时间，总体上看，2021年上半年长租公寓仍将处于阶段的调整和出清阶段。
一是资产质量的调整。在当前及未来一段时间，不少企业最大的压力在于调整资产质量，优化资产结构。
二是去杠杆。目前来看，随着租金贷的清理，去杠杆的过程已经持续了一年左右的时间，有的企业租金贷渗透率已经很低，应该说，去杠杆的过程趋于尾声。
三是市场预期的修复。经过这次调整之后，一方面是业主对租金的预期会重新修正，新增房源的定价逐步趋于合理；另一方面是租客需求也会随着经济的好转而趋于正常，租金下降的趋势得以缓解。
展望：长期公寓是否还有存在价值？
长期来看，无论是从供给端，还是从需求端，长租公寓的存在会对租赁市场产生正向的影响，这也是它存在的价值所在。
第一，增加租赁市场的有效供给，从而也可以有效地平抑租金。以北京、上海为例，目前北京现有租赁住房291万间，租赁人口大约为862万人，人均租住间数为0.34间；上海目前租赁人口大约为951万，现有租赁住房489万间，人均租住间数为0.51间。在这样的条件下，只有通过多种方式盘活存量，才能增加有效供给。
第二，稳定租赁关系。在这一点上，长租公寓的价值有三个：其一是租金更加稳定，与小型分散的二房东和私人房东对比，长租公寓的租金管理更加科学化，租金波动幅度更小，专业机构通过签订长期合约，通过内部成本管控，使消费者能够获得稳定的预期。其二，租客端平均租期更长，与平均不足8个月租期的市场水平相比，长租机构的租赁周期更长更稳定，一般超过12个月，一个租客通过内部周转，在一个品牌选择居住的时间周期甚至会达到3年。此外，不少长租品牌针对客户体验推出非常多的服务条款，对于租客的稳定也起到了非常重要的作用，如“三天不满意0违约金退款”“退租三日返押金”“房屋有质量问题无责任退换租”等服务承诺已经成为行业的标配。这些服务均在一定程度上提升了续约率。其三，业主端租约更长更稳定。在普租市场，一个业主每年平均要找1.5个租客，每次租赁都要产生1—2个月的空置期，业主端的租赁成本相当高。相反，在机构租赁的安排下，业主通常与机构签订3—5年的长期契约，既省去了业主的麻烦，也提高了住房的使用效率，稳定了业主端的租赁关系。
尽管如此，未来的租赁关系仍有极大的改进空间。仅从租客端对比，德国的平均租赁周期长达11年，日本的平均租赁周期为5.2年，英国的平均租赁周期为2.5年。在这样的情况下，长且稳定的租赁周期会使租客拥有更高的安全感，促使租客选择租赁作为其长期的住房解决方案，有利于整体租赁市场的长期良性发展，这在很大程度上也需要政策层面对租客权益的保护。
第三，解决供给与住房需求之间的错配。以上海和北京两个核心城市的数据来看，一居室的需求占比大概在30%左右，而全部在租房源中一居室占比仅有25%左右；三居室需求占比只有15%左右，而房源占比接近30%。相对于上海，北京一居室和三居室的供需比例错配更加显著。北京三居室的供给比例比需求比例高了10个百分点，上海高出5个百分点。这一比例差距表明，房屋供给结构与需求结构的错配严重，需求旺盛的一居室供给不足，需求不旺的三居室结构性过剩。如果不对三居室进行改造以适应合租需求，三居室房屋就会形成资源浪费。
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