运营能力是轻资产能否成功的关键；产业要素资源；品牌优势；模式一：运营品牌输出；模式二：搭建产业服务平台、提供增值服务模式；模式四：资产证券化
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目前国内产业园区已经进入存量运营时代，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张已经在地产行业利润率下降的大背景下渐渐不可行，园区经营企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。
轻资产模式输出的先决条件
随着产业园区数量增多，竞争加大，并不是所有的企业都能分割轻资产这块蛋糕，只有能够在市场条件下实现资源的快速整合、具有快速的市场反应速度和效率优势的企业才能拿到轻资产输出的单子。
1、运营能力是轻资产能否成功的关键
运营涉及产业定位、规划设计、配套方案、招商运营、物业管理及客户服务等方方面面。是否具备全方位的团队储备，服务于企业方方面面的需求，建立“全生命周期”的运营体系，是轻资产能否成功的关键。
2、产业要素资源
产业是产业园区发展的基础，无论哪一类型的产业园区，它在某一个行业里面，能够形成集群优势，形成产业集聚的产业要素是非常关键的。因此，整合资源、掌握行业里面最基本和核心的要素是至关重要的。在掌握这些核心要素之前考验的是园区运营商的产业研究能力。
3、是否具备清晰的商业模式
轻资产输出不是简单的物业服务，因而盈利方式不能仅靠简单的物业收入维持，简单的物业收入是难以发展的。必须通过多种方式使得盈利模式多元化。通过股权投资等形式与园区企业建立一种战略和利益上的联系，建立共同的生态利益圈，这的确是轻资产输出的可持续发展的一个方向。
4、品牌优势
品牌本身不产生资源，但品牌优势是企业核心竞争力的体现：一边是轻资产需求方的谈判和溢价筹码，另一边是提供服务时吸引产业资源集聚的集结号。严格意义上讲，产业园区开发企业的品牌积累需要的时间相对较长，有了比较具有优势的品牌地位以后，具有优势的轻资产化就变为可能。
轻资产园区运营项目的盈利模式
现阶段，轻资产输出的方式主要有运营输出、搭建服务平台、产业孵化与投资等。主要利用标准化的管理流程、各方面资源的整合能力、企业品牌、团队人才等，依靠输出品牌、输出管理进行资产的价值盘活，以最小的代价获得最大的回报，最终实现企业扩张和发展。
模式一：运营品牌输出
强势品牌输出模式具有诸多优点，可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现。此模式需要园区运营商具备足够的经验积淀或品牌效应、相对标准化的服务套餐，通过业务能力强劲人员精干的团队实现园区运营；盈利收入为品牌使用费和运营服务费。
模式二：搭建产业服务平台、提供增值服务模式
以产业服务平台赚取管理与服务收益的模式将成为产业地产发展的主流方向。即从产业的角度出发，以产业为核心，聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点。盈利收入多样化，简述如下表：
模式三：投资孵化模式
如果说运营输出是园区价值的延伸，产业投资则是对园区价值的纵向深挖。产业孵化与投资，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长。通过股权分红等获得收益，但是产业投资与孵化投资回报周期长。对产业园区企业的专业性、对政府资源、金融资源的整合能力要求很高，优质企业一般也都是各类投资机构追捧的对象，所以复制并形成规模具备难度。盈利收入为股权退出或分红等形式。
模式四：资产证券化
产业地产资产证券化可能有三种形式：基于股权的重资产模式证券化（类REITs）、基于物业抵押形式的贷款证券化（CMBS）和基于园区现金流的证券化（轻资产式租金收益权ABS）。将基于园区现金流证券化（轻资产式租金收益权ABS）——就是未来几年园区产生的租金收入打个折扣做证券化，既不看物业评估，也不做股权过户，这种模式相对较适用于不持有物业资产的情况下进行融资融资，如持有物业资产的情况下，可以采用类REITs、CMBS模式实现融资和变现。盈利收入为所获融资进行再投资收入扣除相应成本。
从长远来说，无论是政府，还是企业客户，需要的不仅是重资产的物理载体，更是运营、管理、金融、资源、服务、孵化、引导、平台和生态圈构建，这些只有在轻资产运营的层面才能得到解决。由单纯的土地和物业开发，转向开发、运营、服务、投资并重，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群，从而实现政府、入园企业和开发商三方的和谐发展与利益均衡。
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