近期有不少朋友咨询法拍房，简单给大家普及下法拍房的特点，之前炒股亏了几十万，现在只剩30多了，想买房，不知道沈阳能否买，现在有点投鼠忌器
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房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和怎样落地操作。
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提问：房神你好，法拍公司可信吗?成都龙泉的有一个，法拍公司说的包过户和腾退，手续费5%，先要交3万手续费，后面的拍中补，和眉山的有个资产拍卖，36万，116平，眉山的房子有没有投资价值？我爸妈名下有两套房子，爸爸名下是继承的奶奶的，有四分之一，这种占了名额的可以怎么操作呢?
我们名下有两套房屋贷款，未结清，还有20万小额贷，这种情况影响以我妈名义买房的接力贷吗？贷款额度会不会受限？会不会办不成接力贷？如果抵押车子贷款呢？
回答：近期有不少朋友咨询法拍房，简单给大家普及下法拍房的特点：
1、拍卖起价低；
2、渠道正规有保证；
3、法律上无问题；
4、容易捡漏；
5、突破限购。
那为什么有人纠结？
1、全额无法用公积金；
2、竞拍可能产生溢价；
3、前任遗留税费户口；
4、房里有人拒不搬出。
法拍房，顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产，在被执行人逾期不履行法律之时，便以公开拍卖的方式对其房产进行拍卖。这是一种强制执行，将所得金额清偿的执行行为，具有完全的合法性，这是法拍房存在的第一前提。一般来说，法拍房只有三种情况：断供、借贷、没收。法拍房的购买，不是和原产权方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原产权方。
法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。这个时候，有专业机构能进行背景调查就显得尤为重要了，目前这项业务在国内还算是一个蓝海。
不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场，提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况，实际占有人诉求。真正的好法拍是不让你看房不通知你拍卖时间，让你知难而退，想赚法拍钱需要你打通双向两个渠道，还要多付4%左右服务费 尽调费；买法拍要做好交一次学费的准备。看房需要注意无视中介的话术，形成自己价值判断，对各个楼盘卖点、片区购房者喜好、各片区近两年涨幅走势、重点项目评估价有深刻认识。
最后，眉山房产没有投资价值。第二个问题：先确定遗产分配，然后去交易中心办理接受遗产的更名手续，公示期过以后拿到新产证，再卖房交易。公证不是必须的。直系亲属间继承免征契税、增值税、个人所得税。如果不打算卖这套继承的房产，建议母亲拉个房查记录，看是否体现这套房。如果不体现，建议直接JLH的方式做接力贷。
提问：房神好，现在经济下行，之前炒股亏了几十万，现在只剩30多了，想买房，不知道沈阳能否买？现在有点投鼠忌器，又怕亏，所以来请教您！
回答：比较看好沈阳，子弹30可以上车沈阳是弱二线城市里，唯一房价没有过万，且重点发展的城市了。楼市的第一波涨幅往往是供需平衡点打破，从供过于求变成供不应求，是连带着触发激活货币价值。、沈阳人口出现增长状态，入市房产减缓迟早要接触平衡点。
沈阳成为国家中心城市后，沈阳价值被严重低估。大部分新盘价格拉升过快，导致新房和二手差价比较大，有比较大的套利空间。投资最忌讳的就是瞎折腾。低买高卖，波段操作，我们以为这样就能赚钱。但实际上，任何交易一旦频繁操作，带来的高额摩擦成本，会吃掉你的大部分利润。更别说，吃波段，根本就是刀口舔血的事。不是一等一的高手，根本不要指望能准确把握任何一个波段。这也是为什么为什么买房挣钱的人，比炒股挣钱的人多的原因。不动产，不动如山。天生就是投资界的长跑冠军。即使当初买错了买贵了，可捂上几年甚至十年，坐等一个周期走完，回报也不会低。
所以投资股票，也要有不动如山的信念，如果不能做到长期持有，那还是建议不要碰了，否则就是当韭菜的命。很多人折腾了很多年，踩了无数坑，忙活了半辈子，才渐渐明白：赚钱的正确方式，其实只有一种，就是躺着赚！
提问：房神您好， 房产及家庭情况：15年4月入手的布吉桂芳园一套100平三房，欠款130万；2011年入手新洲一套两房无欠款。家庭年收入100万，现手上现金300多万，老大2021年上小学，想置换一套三房兼自住和学位的1000万以内的房租（如福田外国语），请指导。 方案 1. 景田“七街公馆”公寓，优点-投入少，不用房票；缺点-公寓政策不确定，交易费用高，不能兼顾住家。 2. 景秀年华家园，94平挂牌928万。优点-学位有保障，解决自住问题；缺点-需要出手布吉的房子，周期较长，房子靠近北环，有点吵。 请老师指导一下，还有更好的选择吗？另外，如何快速出手布吉的房子，可适当割肉，谢谢。
回答：你好， 桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘。但是扩大到全深圳，就跑不赢大盘了。 布吉属于补涨板块，所以布吉不看好，长期跑输。 卖掉桂芳园 差房子换好房子，任何时候都可以，短线很难把握，但中长期一定是正确的。 公寓向来跑输大盘，加上学位的不确定，所以并不属于优质资产。 这2个楼盘对比，优先景秀年华家园。 如果你是为了上学，只考虑福田外国语，其他选择也差别不大，应该能够持平大市。 香格丽苑也可以关注。 卖房的几个基本共同原则：
1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。
2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。
3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。
4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：房神你好！想在杭州买房，投资自住都有，主要是投资，200万以内，看了临安区的融创璞樾大观，中天万科启辰，万科西望，印象笤溪，还有青山湖的越秀星悦城，宝龙旭辉城，这几个地方该怎么选？
回答：宝龙旭辉城→印象苕溪、万科西望→越秀星悦城、中天万科启辰→融创濮樾大观。宝龙旭辉城，在临安区的整个范围，投资价值是很好的。该小区的最大优势是配套8万平方米的宝龙广场；通过小区地下空间，可以直接进入地铁站。
提问：房神，我现在有100子弹，可以入手一套，假如我要赚更多的钱，用子弹1000，按照每套100首付入手10套总价300~500的标的，然后等几年翻一倍，每套赚300~500万，实现赚1000，是这样吗？.
回答：这还要看你其他资源是否跟得上，除了资金量上增长十倍，你还要保证月供，房票，贷票，主贷人收入证明，融资，选筹，精力等等都要跟上，越往上走就越是艰难，瓶颈就越发凸显，买一套跟买十套、一百套的方法是不同的，要从个人转换到团队的构架中来，枪手和指挥官的思维和方法是有所不同。
提问：房神，最近看了套公寓房，40多平方，第一次看房子就交了定金，交了后有朋友劝我不要买，有的朋友支持，我都不知道咋办了？公寓房能落户吗？和住宅有什么区别？
回答：公寓一般是不能落户的，若你是刚需，又是首付贷款买房，当然建议购买住宅。一般说来，公寓所需要交的水电费、物业费等的金额往往比住宅要高，而且有些公寓是不通煤气的。从产权上来看，住宅和公寓的产权不一样，住宅一般是70年，公寓一般不高于50年。从贷款上看，购买住宅可以是公积金贷款和商业贷款，购买公寓只能是商业贷款，且年限上，公寓一般只能贷款10年，住宅最长贷款期可达30年。首付的比例的话，购买公寓也比购买住宅需要缴纳的更高。若是投资，买房用来出租，建议可以入手公寓。公寓一般处于核心地区，既适合居住也适合办公，出租较为容易。而且公寓的面积较小，需要投入的资金也不需要太多，对于那种首付款不够的人而言，也是一种购买住宅前的过渡投资。
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很多人给房神留言提问，房神精力有限，无法一一解答。
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