从建设单位讲，建设单位的主要控制手段基本都在前期。中后期都是执行阶段，在招标阶段就会通过控制价，评标规则等压价，比如措施费竞争，主材
要从哪个位置来分析。
建设单位、总包、分包。这三方的盈利方式是不一样的。
从建设单位讲
建设单位的主要控制手段基本都在前期。中后期都是执行阶段。
在招标阶段就会通过控制价，评标规则等压价。比如措施费竞争，主材、主要清单项平均值评分等等。
后续合同签订阶段，会进一步将施工过程中可能发生的合同外事项风险转嫁给总包方。比如工期奖罚、苛刻的签证零工计算方式、变更让利等等。
一般政府工程或者小型开发商到这就差不多了。
大中型的开发商，真正的盈利方式其实是个金融问题。靠的是高周转。一个项目的利润，大致在8%～15%。一个楼盘，从立项到盖好，要三四年，平均下来好像利润并不高的样子。但这个楼盘的利润并不需要这么久才能收回。一个项目从房子卖出的那刻起，利润就已经拿到手了，只要不到一年。后续房子具体什么时候盖好，盖成什么样，问题都不大，只要不塌就没事。他们着急的是如何把收回来的钱抓紧投入到新的项目里，赚下一份钱。周转的越快，赚的就越多。
从总包来讲
投标阶段依旧是重中之重。
这里牵扯到一个概念，就是定额。
定额是指从总体的生产工作过程来考查，规定出社会平均必需的消耗数量标准。
政府项目在招标过程中，会以社会定额作为依据。大型开发商，也有自己的企业定额。也就是说，总包单位在投标前，是可以大致计算出本工程总造价的。
剩下的就是核算目标成本，设定目标收益率，设定让利区间，最终确定投标价。然后就是跟上面讲的建设方那些条条框框斗智斗勇了。总得来说，只要大致算下来没有低于目标收益率，大多数条件也都捏着鼻子认了。
接下来的施工过程中，就是努力实现目标收益率。一是通过各种策划，提高收益。二是保证现金流。
提高收益说白了就是对上峰建设方，想方设法要到合同外的钱，提高收入。对下峰分包、分供压低成本，少出钱。
找建设方要钱，可以通过研究图纸，找出不合理部分，以增加高利润工序，减少低利润、负利润工序为目的提出变更。
压低分包分供成本，一方面和建设单位一样，也要通过合同转嫁风险，压低价格。
另一方面需要现场合理的“偷工减料”。
举些简单的例子。
1、钢筋排布是有平法规则的。但排布方式通过计算，是可以优化减少的。
2、混凝土建筑时通过使用铝膜等方法，增加完成面的平整度。二次结构阶段，与200mm剪力墙相接填充墙砌筑180mm厚。然后在填充墙部位抹灰至与混凝土墙平齐。以后直接摸腻子刷涂料。省下混凝土墙的抹灰。
这些都是符合规定的，在规定允许的条件下，节约材料。通过这些策划，开源节流，达到增加收益的目的。
现金流方面就没什么好讲的了。就是个怎么要钱怎么花钱的问题。搞不好了就得借钱，资金利息可是吞金巨兽。
总体上来讲，总包的净利润，一个项目大概在8%～15%，主要看管理水平的高低，水平高的20%也是能碰上的。
看起来总包的平均利润好像不是很高。但和商业开发商不同的是，房地产的本质是第三产业，是金融业。
而从总包开始才是建筑业，这是实打实的工业，利润虽然不如房地产那么高，但是非常稳定，风险相对较小，一个工程少则几百上千万，多则以十亿为单位。8%～15%的净利润依然不是小数字。
最后讲分包，分包分为两类。
劳务分包和专业分包。简单来讲就包工不包料和包工包料。
分包想赚钱，一个重要问题是要保证付款。这个一般都是走关系，尽量保证工程款稳定。付款没问题，其他的问题都不大。
除了付款，劳务想赚钱就一条。注意工人安全问题。不死不伤，稳赚不赔。因为人工这东西是死的，总包想压价都压不下太多，所以合同方面不存在天然亏这种事。
劳务的利润空间大概在10%～15%左右，当然前提是要的回钱。主体、二构、装修等等，按这样的阶段分，一个工地一个阶段的工期不出意外都不会超过一年。利润还是可观的，他们主要的压力就在回款。
专业分包问题就比较多了。因为包料，价格就不可能透明。上面说的建设方从合同开始压成本，压给总包，总包合同也要下压，劳务又压不下去，那压谁？
所以专业分包赚钱基本靠的就是偷工减料、以次充好。（我知道都想看这个，所以我给加粗。）
然而虽然都偷工减料，但大家回忆一下，自打汶川地震楼倒倒之后，还发生过几个类似的问题？
这是因为自打责任终身制之后。从设计到建设、监理、施工。都会重视主体结构这一部分。
主体结构就是楼的骨骼，主体不出问题，楼就不会倒。
因此设计会提高设计标准。监理在主体阶段也不会什么事都只想拿钱。施工阶段，主体往往是劳务分包，钢筋、混凝土由总包或甲方供材，从源头上断绝偷工减料的可能性。
所以如果你听说现在还有工地往混凝土里塞竹子代替钢筋，原本要放10根钢筋只放5根等等奇闻逸事，笑笑就完了，那就是吹牛逼。二十年前会大量存在，现在基本不可能。不排除有极个别项目出现从上到下猪油蒙心，全都不怕坐牢的蠢货。但绝大多数项目的设计施工管理人员，都不会让主体结构出问题。
主体没问题之后，后面保温、防水、涂料、水暖卫浴等等。那就皆可专业分包了。现在的房子买到手之后各种糟心事层出不穷，漏水、返潮、抹灰裂缝、管道破裂、涂料起粉等等等等，原因就在于偷工减料都集中在这里了。
但这些地方问题再多，楼也不会塌，不会有刑事责任，有的只是民事纠纷。建设方对总包的合同中有保修期和保修金，总包给专业分包的合同中也有保修期和保修金。而分包也早把保修金和保修期人工等成本“偷”出来了，维修期会上门给你修，熬过了维修期就不用管了，小业主自生自灭吧。
专业分包的利润，区间非常的大，干的不好的有的能赔钱，有些敢操作，能操作的，甚至能达到一半的利润，工期大多在半年左右。回报率极高，但利润基本都是灰色的。
专业分包这种偷工减料，虽然直接责任人是专业分包，但真追究起来，总包、建设单位责任更大。因为他们在计算成本的时候，就是按照低于正常质量价格的成本来考虑的，可以说后续分包的偷工减料，从整个项目中标那刻起，他们就已经预见到了，也是默认的。因为不偷工减料，那个活谁干谁赔。偷工减料的利润是被专业分包、总包、建设单位一同吃下去的。最后埋单的是购房或者使用建筑物的小业主。这也是整个行业的潜规则，不合理，但没人管。
#工程##建筑#
本文地址：https://www.pizijiang.com/tougao/23046.html
举报投诉邮箱：253000106@qq.com
微信扫一扫 
支付宝扫一扫 
