掌握这套框架和逻辑,在深圳买房依旧可以赚钱

第一点,我觉得应该是,买房要有卖家思维,卖房要有买家思维,房产投资的第二个关键点,我总结的是,购买力的外溢和购买力的回归

掌握这套框架和逻辑,在深圳买房依旧可以赚钱

最近,来找我买房的朋友,明显多了起来。

很多的小伙伴都在问我,深圳的前海、宝中和龙华的价格已经涨了上去,下一个阶段,我到底应该买哪里?

问清楚预算和需求后,我通常都会给他们几个推荐的选择区域。

掌握这套框架和逻辑,在深圳买房依旧可以赚钱

深圳市城市总体规划(2016-2035年)(草案)

但后来我发现,这样的效果其实并不好。

因为得到答案后,他们的疑惑并不会结束,反而会问我,这个地方真的会涨么?为什么会涨?

问的人实在太多了,我发现授人以鱼不如授人以渔,所以我决定今天把一整套思路打法全部分享出来,一次性把逻辑和框架讲清楚。

01

第一点,我觉得应该是,买房要有卖家思维,卖房要有买家思维。

卖房要有买家思维,是什么意思呢?

这其实是个销售的概念,你要站在对方的角度上考虑,讲那些能打动他的卖点,听懂买家的需求,这样更有利于达成满意的交易。

如果对方是为了投资,你甚至要帮对方想清楚,这个房子涨价是什么原因?

到底是地铁利好?学校利好?还是土拍利好等等…

你要帮他们想好涨价的理由,因为人们更愿意买一个待涨的房子。

如果你有这样的理由,而且理由还不止一个,那么你的房子肯定也更加好卖。

除此之外,一个好的卖家,肯定还要花心思做竞品分析,你还得知道同小区挂牌的房子有多少,你的竞争盘是那个,你房子的性价比高不高等等,这些都会决定你能否定出一个合理的报价。

那么,什么叫买房要有卖家思维呢?

这指的是你买房之前,你要想清楚你这套房,以后要打算卖给谁,这会确保你买到的房子,以后有接盘侠有流动性。

你要知道,买你房子的人用户画像是什么,是什么样的人来接盘,他的核心需求是什么,他为什么买你的房子?

总而言之,房产买卖与做生意类似,你最终的目的是为了促成交易,所以你越了解你的交易对手,那么你投资赚钱的概率也就越大。

02

房产投资的第二个关键点,我总结的是,购买力的外溢和购买力的回归。

购买力的外溢,是什么意思呢?

好比你总预算只有600万,在宝中你可能只能买个两房,但是你们家又有三房的硬性要求,在宝中买不到心仪的房子,那么你就会考虑距离宝中不是特别远的碧海,这个就是购买力的外溢。

购买力的外溢取决于什么?

我觉得,取决于两点:总价限制和价值替代。

总价限制很好理解,之所以会有购买力外溢,就是因为想买的地方买不起,有总价约束。

即使你花600万买不起宝中三房,那也可以去碧海买带地铁三房。

掌握这套框架和逻辑,在深圳买房依旧可以赚钱

价值替代呢?就是说,购买力的外溢也不是毫无规律可言,买不起最好的,那么人们一定会从附近价值差不多的板块开始选起,有点类似于“备胎”逻辑。

不会说,买不起宝中,就直接去买龙岗坪山,大概率可能还是在宝中附近选择。

可能有人会问,那购买力的回归又是什么意思?

其实购买力回归,正好与外溢需求相反,就是指那些卖了房子的人,他们拿到钱之后,肯定要想办法去核心中心区置换!

所以,一个是由内向外买,一个是由外向内买,两者共同构成了板块的轮动势能。

当然,购买力回归,还有一种情况,也和总价限制有关。

比如当你发现,当碧海的房价明显上涨,涨到与宝中相差不大,或者价差明显可以接受,那大部分人都会想着,要么我再够一够,去中心点的地方买房,这也是一种购买力回归。

所以,理解了购买力的变动趋势,你就知道当下这个阶段,你应该买哪里,哪里会涨。

03

第三个,我觉得不管是做事,还是投资,我都会建议,大家都要有结果思维。

我做任何事情,都会想我要的结果是什么?有哪些方法可以达到结果?现在做的事情对结果有什么帮助?

房产投资也是一样,当我想清楚我买房就是为了赚钱之后,我就会问自己:

涨幅快的房子有哪些?

这些房子有什么特点?

为什么它们会涨?

历年来涨幅高的时间节点有哪些?

当什么政策基本面出现的时候,楼市会大涨?

所以,每年我们都会总结涨幅最高的小区,每半年我们会分析涨得最快的板块,每周甚至每天,我们置业顾问都会分享现在市场的成交热度,有兴趣的朋友欢迎多交流。

大家应该知道,长期看人口,中期看土地,短期看金融,当下看政策。

大家想想,去年深圳楼市下半年为什么暴涨?

因为深圳在双11出台了取消豪宅线的政策,于是前海、宝中和龙华率先领涨,带动了整个深圳楼市。

豪宅线取消,降低人们的购房成本,本来买家买房要付这么多税,结果一下子全部给你免掉,这直接引爆了所有人的交易热情。

随着市场的活跃度起来以后,买房的人变多,卖家有了信心,就开始全面涨价。

于是,就迎来了板块轮动,有的板块领涨,随后随着购买力的外溢和回归,带来普涨和补涨,使得楼市整体升温。

掌握这套框架和逻辑,在深圳买房依旧可以赚钱

那么,回到那个问题?

前海、宝中和龙华上涨之后,你到底应该买哪里呢?

以结果思维反推,就是你在选择的时候,首先要明确自己的购房情况,有多少首付?首付怎么来?要买多高总价的房子?月供上限是多少?

如果要先卖房,你就得知道你的房子有哪些潜在利好?相对于其他竞品的性价比如何?

而如果你只是想买房赚钱,你就要想清楚,你买的是购买力外溢过去的涨幅?还是购买力回归的涨幅?未来卖房的时候,要卖给谁来接盘?

我的建议是,买房投资不要轻易追热点板块,不然你很容易买在阶段性的顶部高位站岗,增加时间成本和持有成本,我觉得现在反而应该去关注那些之前涨幅比较少,但是基本面非常出色的板块,比如福田、罗湖。蓄力已久的,他们今年应该会有更好的表现。

买房最开心的,就是买在上涨前夜。如果是投资赚钱的话,这种涨幅效率反而是最高的。

做好以上3点,你会发现,在深圳买房,赚钱真的非常简单。

04

最后,给大家说一些我对深圳市场的看法:

1.从历史经验来看,楼市走牛,一定会从大城市开始率先启动。目前,深圳和上海,已经有行情出现,想买房的,可以赶紧去建仓。

3月深圳二手住宅出现补偿性上涨,成交套数为8008套,已经基本恢复到去年同期水平。虽然这里面有疫情挤压延迟过户的因素,但我们可以从二手房价格表现也能看出深圳市场在回暖。

3月各区的二手房住宅均价,除了盐田之外,也都在微涨。

2.深圳核心地段的房子,最近已经出现涨价惜售的现象。宝安去年9月挂盘量是4746套,到今年2月份只有2256套,南山和福田的挂盘量也少了1/3。

3.小户型学位房,是深圳成交最活跃的产品之一。有数据统计,深圳各区的学位房涨幅在5-10%不等,由于南山学位锁定政策利好,有学位房在几个月内直接跳价,涨了200多万!

4.买家和卖家达成了共识,大家都相信深圳会继续涨下去,所以二手房市场的表现是,买家成交周期变短,而卖家的报价在逐渐抬高。

说了这么多,还是希望有想法的朋友,能赶紧去看房买房。

有人问我,为什么深圳人现在戴着口罩都要去买房?

我的答案是,因为脱下口罩,可能就不是这个价格了。

以上是正文,来自魔都财观深圳合伙人熊大。

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