REITs到底能不能赚钱？投资or投机？

从价值投资角度看：赚的是长期资产升值 每年租金回报的钱，从趋势投资角度看：赚的是场内外折溢价套利的钱，REITs长期拿是可以赚钱的

REITs简介

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什么是REITs？

REITs是不动产信托基金：是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

说白了就是大家伙公开合法合规的募资买不动产（比如房产），然后出租获取租金收益，所以它的主要收益来源，不在于资产升值，而在于租金！

公募REITs的特征：

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首批9支公募REITs试点领域：污染治理、收费公路、市政设施、产业园区、仓储物流

目前不含商业地产以及住宅地产

本轮投资优先可以选择高速公路和仓储物流，这两块基本上需求是比较强劲的，未来随着经济发展，租金收入是可以期待的；其次是水务和治污，这块需求也比较稳定；最后是产业园区。为什么呢？因为园区通常都有空置率，能不能满租，相对不确定性更大。现在全国范围内，有太多的园区闲置。虽然本次产业园区都是灰常优质的园区啦，但是仍然要小心一点。其实从机构询价就能看出来，园区是价值最低的。

投资优先级划重点：高速公路和仓储物流>水务和污染治理>产业园区

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REITs到底能不能赚钱？投资or投机？

从价值投资角度看：赚的是长期资产升值+每年租金回报的钱

从趋势投资角度看：赚的是场内外折溢价套利的钱

赚投资的钱的底层逻辑

REITs的定价，都是用未来的收益率折现倒推出来的，我国试点项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。

REITs长期拿是可以赚钱的，介于股票和债券之间，但收益率不会很高。

具体可参考海外REITs的长期回报：

美国市场：美股reits指数近10年总回报为8.45倍左右 ， 年化收益约为11. 26 %

新加坡市场：新加坡reits指数2011 – 2019年总回报为1.43倍，对应年化收益率在4.07%

通常reits收益率一般比该地区10年国债利率高3%-4%左右；而 2020年12月31日，我国10年国债利率在3.162%，简单线性推算的话我国REITs收益率大概在6-7%。

赚投机的钱的底层逻辑

情况一：如果网下询价被窗口指导留出空间了，那么刚上市以后，二级市场有可能出现溢价，这就好比在港股和美股打新有可能赔钱，但是在A股打新大概率赚钱，此时可在市场情绪较高时进行抛售。

但是因为对应着6-7%这个长期预期收益，且那么市场终会回归理性，简单说就是涨太多了，肯定会引发抛售。

情况二：如果REITs基金净值为2元，但是因为封闭式基金只能在场内交易而不能申购赎回，此时持有封闭基金的投资者如果想套现，只能在1.8元场内交易折价卖给其他投资者，这就相当于价值100万的资产，90万打九折卖给你。此时买方赚了卖方让利的钱。

适宜人群：

偏好固收以及固收+这类产品的投资者选择REITs稳健型投资者；

偏好资产多元化配置的投资者，REITs收益相对稳定且和其他大类资产相关性不强，可有效降低整体资产波动情况。

那么如何投资REITs呢？

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如何认购：普通投资者通过场内及场外认购公募REITs

场内认购：

第一步：开立证券账户

第二步：签署风险揭示书

第三步：认购委托（场内份额）5月底开始！

场外认购：

通过基金管理人的直销及基金代销机构进行购买

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认购基础设施公募REITs有哪些门槛？

普通投资者最低门槛大致在100元-1000元之间。

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如何交易？

因为采取封闭式运作（20年-99年），不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出。

这个场是交易所场所（上交所、深交所哦），所以想要交易必须有证券账户。

交易方式与其他产品对比

注意关注交易波动风险：公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，非上市首日涨跌幅限制和主板股票涨跌幅限制10%一样。

建议：REITs尽量不要溢价去买，但是可以在市场热度较高时进行抛售；更不要蹭热度追热门，但是可以在折价时建仓或者加仓。

风险提示：

最后划重点：

reits最主要收益来源，不在于资产升值，而在于租金，长期拿正收益概率较大，投资收益或介于股票和债券之间。从美国等发达国家经验来看， REITs基金收益率区间比该国国债收益高3-4%百分点，长短期都有赚钱的机会。适宜偏好资产多元化配置和稳健型投资者。